¿Interesa cambiar la hipoteca de banco?

cambiar-la-hipoteca-de-bancoUno de los principales problemas de los gastos domésticos de los “curritos” normales del país, son los recibos mensuales de hipotecas, que muchas veces nos hace que nos preguntemos si es interesante cambiar la hipoteca de banco. Tratemos de responderlo en estas líneas razonando los motivos y los inconvenientes de un posible cambio de hipoteca.

Lo habitual dice que, cambiar la hipoteca de un banco, viene promovido por el tipo de interés y las condiciones del préstamos hipotecario, pero primero que nada debemos tener en cuenta que los costes de un cambio de hipoteca, pueden alcanzar los 1.000 euros, lo cual, el beneficio se obtiene cuando el capital y el plazo es alto.

Los costes para cambiar la hipoteca de banco

Ya lo hicimos cuando abrimos la hipoteca y para este tipo cambios debemos volver a la notaria, a la tasación, al registro y a la gestoría, lo cual nos supone un gasto mínimo orientativo de 935 euros, que debemos comprobar si substancialmente es conveniente con los cambios producidos en la hipoteca.

Advertimos que los 935 euros (repartidos entre 250 € de tasación, 325 € de notaria, 1620 € de registro y 200 € de gestoría) se estiman para una hipoteca de 30.000 euros. Cuando el capital es de 180.000 € estos costes ascienden a 1.140 euros por cambiar la hipoteca de banco.

Estos son los gastos administrativos. Tenemos que buscar en la escritura hipotecaria las comisiones por subrogación de hipoteca, porque el banco actual se reservara comisiones para posibles traslados de hipoteca. Si no cambias de banco y lo que quieres es rebajar tipos de interés también puedes realizar novaciones, algo más económicas que la subrogación de hipoteca.

Pero la pregunta es…. ¿me interesa cambiar la hipoteca de banco?
Y la respuesta es…. Hagamos cuentas.

Estamos en un momento en que el Euribor, indicador al que están referenciados los tipos de interés de la mayoría de las hipotecas de España, está bajo mínimos y las cuotas con una buena negociación se establecen entre el Euribor más un diferencial, que depende del banco y del momento de la firma de la escritura hipotecaria.

Algunos préstamos hipotecarios tienen una clausula suelo que no nos les permite bajar la cuota mensual del recibo, porque parten de un mínimo de tipo de interés y, para aquellos afectados deben reflexionar y hacer números sobre las cantidades a pagar y la idoneidad del cambio.

El beneficio de cambiar la hipoteca de banco se obtendrá de sumar:

a) El resultado de repartir los costes administrativos y de comisiones de subrogación entre los recibos pendientes de pago hasta la finalización del préstamo.
b) Con el saldo resultante después de comprobar la nueva cuota obtenida tras aplicar las nuevas condiciones del préstamos.

Sí la suma de estas cifras es inferior a la cuota actual, en principio el cambio es ventajoso, aunque “para ser cenizo advertir” que se tiene que tener en cuenta las posibles subidas del Euribor durante el plazo de vigor de la hipoteca. Si aun así, la cuota de pago es inferior, solo queda la negociación de condiciones con el banco.

Tengamos en cuenta, que por ley la comisión máxima de subrogación es del 0,5%, del capital pendiente de pago, durante los primeros cinco años y del 0,25% a partir del sexto año; advirtiendo que las entidades financieras no son proclives a financiar operaciones por encima del 65-80% del valor de la tasación por las consecuencias de la caída de los precios de los inmuebles.

Subrogación de hipoteca o novación

Tengamos en cuenta las diferencias entre los dos términos para valorar si es necesario cambiar la hipoteca de banco.

Cuando la mejora de condiciones financieras se produce en un banco distinto al que tenemos la hipoteca, se convierte en subrogación de hipoteca con los costes señalados anteriormente. Este procedimiento es más barato y simple que la cancelación de la hipoteca anterior y volver a hipotecar el inmueble.

La normalidad de una subrogación de hipoteca es que solo se cambie el tipo de interés, manteniendo el resto de condiciones financieras de la misma manera que la hipoteca actual.

La novación se realiza sin cambiar la hipoteca de banco, cuando las nuevas condiciones hipotecarias son aceptadas por el banco titular de la hipoteca y sólo se modifica la hipoteca. Los costes son sustancialmente inferiores, la rapidez y trámites más básicos y el resultado económico más fácil de ver y analizar.

Y al final, el resultado para la pregunta ¿me interesa cambiar la hipoteca de banco? Se basa en el tipo de interés y condiciones de nuestro actual préstamo. Si lo podemos mejorar, haciendo números, adelante y sino…. ¿amortizar más rápidamente el capital?

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